نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۱/۳۴۸

چنانچه در قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ،1356مستأجر مورد اجاره را بدون دایر کردن محل کسب برای مدت طولانی رها کند و بدین نحو از رونق اقتصادی و تجاری مورد اجاره کاسته شود: اولاً ،آیا عمل مستأجر میتواند از مصادیق تفریط در مورد اجاره باشد؟ به عبارت دیگر ،آیا تفریط صرفاً بعد فیزیکی دارد یا دایر نکردن کسب در مورد اجاره نیز برای مدت طولانی تفریط محسوب میشود؟ ثانیاً ،آیا پرداخت اجارهبها از سوی مستأجر تأثیری در تحقق یا عدم تحقق تفریط دارد؟ توضیح آنکه ،موجر به موجب اجارهنامه رسمی به تاریخ قبل از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 وجهی بابت سرقفلی دریافت نکرده است.

اولاً ،به موجب ماده 952قانون مدنی ،تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است؛ بنابراین ،در فرض سؤال ،تفریط هرگونه ترک فعل مستأجر در مورد اجاره را شامل میشود که برای حفظ آن لازم بوده است )بند 8ماده 14قانون روابط موجر و مستأجر مصوب (1356؛ ثانیاً ،در فرض سؤال دائر نکردن کسب در مورد اجاره در صورتی تفریط تلقی میشود که موجب متروکه شدن و مؤثر در حفاظت از ملک باشد و پرداخت یا عدم پرداخت اجارهبها ،مؤثر در مقام نیست .تشخیص مصداق با قاضی رسیدگیکننده است. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه