نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۱/۳۳۲

وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376در زمان تخلیه باید سرقفلی به نرخ روز به مستأجر پرداخت شود .چنانچه حکم بر تخلیه عین مستأجره با پرداخت مبلغ مشخصی به عنوان سرقفلی صادر شود و با قطعیت حکم، موجر )محکومله( تقاضای تخلیه ندهد و پس از مدتی طولانی )دو تا سه سال( محکومله برای اجرای حکم مراجعه و اعلام کند حاضر است مبلغ مندرج در حکم را پرداخت کند؛ اما مستأجر مدعی افزایش قیمت سرقفلی شود و به استناد تبصره ماده 19قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ،1381ارزیابی مجدد سرقفلی توسط واحد اجرا را درخواست کند ،با توجه به ماده 28قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356و تبصره ماده 19 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392و با لحاظ افزایش شدید قیمت املاک و در نتیجه سرقفلیها ،خواهشمند است در خصوص موضوع اعلام نظر فرمایید؟

اولاً ،چنانچه دادگاه ضمن حکم تخلیه به استناد تبصره 2ماده 6قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ،1376تخلیه را به پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز منوط کرده باشد ،علیالاصول نباید مبلغی را به عنوان سرقفلی تعیین کند؛ زیرا زمان قطعی شدن و اجرای حکم تخلیه در هنگام صدور رأی معلوم نیست و آنچه موجر مکلف به پرداخت آن است ،سرقفلی به قیمت عادله روز تخلیه است و نه پیش از آن. ثانیا ً،در فرض سؤال که دادگاه در رأی خود میزان سرقفلی را تعیین کرده است؛ اما موجر دو تا سه سال پس از قطعیت حکم جهت اجرای آن و پرداخت سرقفلی مراجعه کرده است ،از شمول تبصره ماده 19قانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381خروج موضوعی دارد و در فرض سؤال ،دادگاه مکلف به تجدید کارشناسی و تعیین قیمت عادله روز است؛ زیرا این تکلیف نشأتگرفته از مقررهای است که موضوع را به قیمت عادله روز احاله کرده است؛ بنابراین ،در فرض سؤال با توجه به تکلیف قانونی پیشگفته ،دادگاه در صورت عدم تراضی طرفین ،با ارجاع امر به کارشناس قیمت عادله روز سرقفلی را تعیین میکند .همچنین موجبی برای اخذ ملاک از ماده 28قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 که ناظر بر حق کسب یا پیشه یا تجارت است ،نمیباشد و نمیتوان با اخذ ملاک از حکم این ماده ،موارد ملغیالاثر شدن رأی دادگاه پس از مهلت سه ماهه قانونی را به فرض سؤال توسعه و تسری داد. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه 1401/05/01 71400/326 شماره پرونده 1401-218-326 :ح استعلام: با توجه به بند »ج« ماده 9قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394که دعاوی خانواده راجع به جهیزیه ،مهریه و نفقه تا نصاب مقرر در بند »الف« این ماده را به صورت مطلق در صلاحیت شورای حل اختلاف دانسته است؛ چنانچه موضوع مهریه مال غیر منقول )شش دانگ یک باب منزل مسکونی( باشد که به میزانی کمتر از نصاب مقرر در بند »الف« تقویم شده باشد ،رسیدگی به موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف است یا دادگاه خانواده؟ پاسخ: اولاً ،به صراحت تبصره یک ماده 9قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ،1394بهای خواسته بر اساس نرخ واقعی آن تعیین میشود و چنانچه شورای حل اختلاف احراز کند ارزش واقعی خواسته مازاد بر نصاب شورا است ،قرار عدم صلاحیت به شایستگی دادگاه صادر میکند. ثانیاً ،بند »الف« ماده 9قانون یادشده صرفاً دعاوی مالی راجع به اموال منقول تا نصاب دویست میلیون ریال را در صلاحیت این شورا دانسته است و در مورد اموال غیر منقول تصریحی ندارد؛ هرچند وفق بند »ج« این ماده مهریه زوجه تا نصاب مذکور در بند »الف« یادشده ،در صورتی که مشمول ماده 29قانون حمایت خانواده مصوب 1391نباشد ،در صلاحیت آن شورا دانسته شده است؛ اما در فرض سؤال که مهریه زوجه ،مال غیر منقول است، صرفنظر از بهای تقویمشده برای آن و با توجه به استثنایی بودن صلاحیت قاضی شورای حل اختلاف ،رسیدگی به آن از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج است. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه