نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۱/۳۱۰

-1با توجه به اینکه در صدر ماده 22قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310با اصلاحات و الحاقات بعدی ،قید »مطابق قانون« آمده است ،آیا مقصود از این عبارت ،رعایت مقررات و قوانین شکلی در صدور سند از سوی ادارات ثبت اسناد و املاک است و یا رعایت قانون ماهوی نیز باید بررسی شود؟ توضیح آنکه ،مطابق ماده 24قانون یادشده پس از سپری شدن مدت اعتراض ،هیچگونه دعوایی مبنی بر تضییع حق از کسی پذیرفته نخواهد شد؛ حال چنانچه اداره ثبت اسناد و املاک بر خلاف واقع ،تصرفات خواهان ثبت در ملک را به عنوان مالکیت احراز کند و ملک به نام این شخص به ثبت برساند و پس از سپری شدن مهلت اعتراض سند مالکیت را به نام او صادر کند ،آیا دعوای ثالث مبنی بر تصرف مالکانه وی در آن زمان و درخواست ابطال عملیات ثبتی و سند مالکیت صادره مسموع است؟ -2با توجه به ماده 24قانون یادشده و درصورت منفی بودن پاسخ ،آیا مدعی میتواند قیمت روز ملک را از متقاضی ثبت و مالک رسمی به عنوان خسارت اخذ کند؟ -3چنانچه مهلت اعتراض به آگهیهای نوبتی به اتمام رسیده؛ اما تحدید حدود به عمل نیامده باشد و خواهان ثبت ملک ،آن را به دیگری بفروشد ،آیا دعوای خریدار به طرفیت فروشنده مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مسموع است؟

1و -2اولاً ،منظور از عبارت »مطابق قانون« در صدر ماده 22قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی ،مقررات و تشریفات قانونی است که در مواد 9تا 21این قانون پیشبینی شده است. ثانیاً ،در صورت صدور سند مالکیت توسط اداره ثبت اسناد و املاک بر اساس مقررات حاکم بر ثبت عمومی املاک ،با توجه به حکم مقرر در ماده 24همین قانون ،دعوای دیگری از ناحیه سایرین نسبت به این ملک؛ از جمله دعوای ابطال سند به ادعای تضییع حق پذیرفته نیست و وفق ماده 22این قانون ،کسی که ملک به نام او ثبت شده است ،مالک شناخته میشود؛ اما در صورت وقوع اشتباه در انجام هر یک از مراحل عملیات مقدماتی ثبت، وفق شرایط مندرج در ماده 25قانون یادشده ،موضوع توسط هیأت نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک بررسی میشود. ثالثاً ،هر چند وفق ماده 24قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310با اصلاحات و الحاقات بعدی ،پس از اتم ام موعد اعتراض ،نه تنها دعوای راجع به عین؛ بلکه دعوای راجع به قیمت ملک نیز پذیرفته نخواهد شد؛ اما اگر اقدام مالک رسمی در معرفی و ثبت خود به عنوان مالک ،مطابق مقررات باب ششم قانون یادشده وصف کیفری داشته باشد ،مطابق مقررات موضوع مواد 114و 115این قانون ،صدور رأی به جبران خسارت امکانپذیر است. -3اولاً ،در فرضی که مشخص شود پرونده ثبتی ملک مورد ترافع در جریان ثبت به نام خوانده است؛ اما هنوز جریان عملیات ثبتی به اتمام نرسیده است ،گرچه مالکیت این فرد قانوناً محرز است ،اما مادامی که نام خوانده در دفتر املاک به عنوان مالک مذکور به ثبت نرسیده است ،وی مالک رسمی محسوب نمیشود. ثانیاً ،بنا به مراتب پیشگفته و به سبب محرز بودن مالکیت فرد به سبب پذیرش ثبت متقاضی و انتشار آگهیهای نوبتی و سپری شدن مهلتهای قانونی اعتراض و عدم وصول اعتراض در موعد قانونی ،دعوای خلع ید به طرفیت متصرف مسموع است و این مورد از شمول رأی وحدت رویه شماره 672مورخ 1383/10/1هیأت عمومی دیوان عالی کشور خارج است؛ اما از آنجا که عملیات ثبتی خاتمه نیافته است ،صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال قانوناً امکانپذیر نیست و چنانچه انتقالدهنده انتقال ملک را به منتقلالیه به اداره ثبت اسناد و املاک اطلاع ندهد ،خواهان میتواند وفق ماده 43قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310با اصلاحات و الحاقات بعدی ،در جهت احقاق حق خود اقدام کند. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه