نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۱/۱۳۵۷

حق کسب یا پیشه یا تجارت و سرقفلی دو حق مختلف و دارای جایگاه قانونی متفاوتند و حق نخست در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356به عنوان پدیده حمایتی مستأجر مصوب گردیده و حسب مورد تمام یا نصف آن در نتیجه تخلف مستأجر و دعوای موجر و به حکم دادگاه زایل میشود .در بسیاری از قراردادهای اجارهای که مشمول قانون یادشده است ،مستأجر بر اساس ماده 10قانون مدنی سرقفلی عرفی که حدود هشتاد درصد ارزش ریالی تجاری مساحت داخلی تجاری است را به صورت مبایعهنامه خریداری میکند؛ این در حالی است که گاهی حق مستأجر متخلف بر سرقفلی که به صورت مبلغ پرداخت شده در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376و شرع جایگاه قانونی خود را یافته است ،به دلیل مزج دو حق و خلط موضوع و عدم شناخت در نحوه ارزیابی حق کسب یا پیشه یا تجارت ساقط میشود؛ در حالی که در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356موضوع سرقفلی مطرح نبوده و تخلفات برشمرده شده در این قانون صرفاً حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را تحتالشعاع قرار میدهد و موجبی برای زایل شدن حق سرقفلی مستأجر که عرفاً و قانوناً خریداری کرده است ،وجود ندارد و در صورت تخلف مستأجر سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت و ابقای سرقفلی او منطبق بر قانون و عدالت است؛ اما احکام صادره مبنی بر سقوط هر دو حق ،منجر به تضییع حق مستأجرین بسیاری شده است .بنا به مراتب یادشده ،خواهشمند است در خصوص رویه محاکم در رأی زایل شدن همزمان حق مستأجر بر تمام یا نیمی از حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر و سرقفلی وی اعلام نظر فرمایید.

در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356حق سرقفلی پیشبینی نشده است و آنچه در این قانون آمده است ،حق کسب یا پیشه یا تجارت است؛ بنابراین ،چنانچه مستأجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره مشمول قانون یادشده ،مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد ،این مبلغ مستقل از حق کسب یا پیشه یا تجارت قابل مطالبه نیست و کارشناس هنگام تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت مبلغ مزبور را نیز لحاظ میکند و در مواردی که برابر تبصره یک ماده 19 قانون مزبور ،نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت حسب مورد به مستأجر یا متصرف تعلق میگیرد ،نیز موضوع تفاوتی نمیکند و نصف مبلغ کل تعیینشده به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت در قبال تخلیه مورد حکم قرار میگیرد. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه