نظریه مشورتی ۷/۱۴۰۰/۴۶۶

یک قطعه باغ به با قرارداد عادی و کاربری باغ شهر فروخته میشود و خریدار بعداً متوجه میشود که باغ موصوف فاقد کاربری مجاز بوده و بدون مقررات قانونی تقسیم و فروخته شده است؛ لذا دعوای بطلان قرارداد را مطرح و دادگاه وفق ماده 365قانون مدنی حکم بربطلان قرارداد صادر میکند .خریدار ثمن و خسارت وارده را مطالبه کرده و مدعی است پس از سپری شدن سه سال از تاریخ معامله ،ثمن پرداختی با کاهش ارزش مواجه شده است. -1آیا دادگاه میتواند با وحدت ملاک از رأی وحدت رویه شماره 15733/7/1397هیأت عمومی دیوان عالی کشور با قیمت به روز و منطقهای ملک با جلب نظر کارشناسی حکم صادر کند؟ -2آیا دادگاه میتواند ثمن معامله را بالحاظ شاخص اعلامی بانک مرکزی در تاریخ عقد بیع به عنوان خسارت ملاک عمل قراردهد؟ -3آیا دادگاه صرفاً فروشنده را باید به ثمن دریافتی محکوم کند؟

1-2و - 3مطابق ماده 365قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد؛ لذا هرگاه کسی به عقد فاسد مالی را قبض کند ،وفق قاعده علی الید ملزم به رد به مالک واقعی است و تا زمان رد ضامن است .عودت مال و اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که اقرب به مثل یا قیمت مال مسترد شود و این امر منوط به مطالبه مالک نیست .در فرض سوال که بیع به جهتی غیر از مستحق للغیر درآمدن مبیع باطل است ،اعاده وضع به حال سابق اقتضای آن را دارد که ثمن و خسارت ناشی از کاهش ارزش آن مسترد شود؛ هم چنان که حکم مقرر در ماده 1082قانون مدنی و ماده 391این قانون با لحاظ آراء وحدت رویه شماره 733مورخ 15/7/1393و 811مورخ 1/4/1400هیأت عمومی دیوان عالی کشور و ماده 522قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379مؤید این دیدگاه است .بنابراین در فرض سؤال محاسبه غرامت وارده بر ثمن معامله باید با رعایت رأی وحدت رویه شماره 811مورخ 1/4/1400هیأت عمومی دیوان عالی کشور و با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت )تورم( اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند ،صورت گیرد. روح اله رئیسی معاون اداره کل حقوقی قوه قضاییه