استعلام
طبق ماده 363قانون مدنی وجود خیار فسخ برای متبایعین یا وجود اجلی برای تأدیه ثمن ،مانع انتقال نیست.
در فقه امامیه به عنوان منبع قانون مدنی ایران عقد علت تامه نقل و انتقال است و ثبوت خیار مانع حصول
ملکیت نیست؛ زیرا جمیع ادله صحت و نفوذ بیع بر آن دلالت دارند .میرزای قمی در صفحه 89جلد دوم
جامعالشتات در این خصوص معتقدند :هر چند اخراج از ملک خود هم کرده باشد ،علیالاظهر چون نمیتواند
استرداد عین بکند ،باید رد مثل یا ثمن را به غابن بکند .مرحوم سید یزدی نیز در صفحه 175جلد اول کتاب
سوال و جواب معتقدند تلف یکی از عوضین مانع فسخ نیست؛ در این صورت به جای چیزی که تلف شده است
مثل آن در صورت مثلی و قیمت آن در صورت قیمی بودن داده میشود .با توجه به توضیحات فوق شخصی
در مرداد ماه سال 1393به عقد بیع صحیح شرعی و قانونی یک دستگاه آپارتمان را به ثمن معلوم خریداری
و در آذر ماه همان سال آن را به اشخاص ثالث منتقل می کند؟ مالکان جدید نیز در بهمن ماه 1393ملک را
به عقد بیع به دیگری انتقال دادهاند مالک اولیه در اسفند همان سال و با استفاده از خیار فسخ )غبنی بودن
معامله( مبادرت به اعمال خیار فسخ نموده و در نهایت دادگاه تجدیدنظر انتقال بعدی مبیع را مانع اعمال حق
خیار فسخ ندانسته و حکم به تأیید و تنفیذ فسخ معامله اولیه داده است.
-1آیا اثر فسخ معامله به مانند اقاله از زمان اعمال است یا آنکه به مانند بطلان اثر قهقرایی دارد؟
-2تکلیف قانونی معاملات صورت گرفته در فاصله زمانی بعد از عقد اول و پیشاز فسخ معامله شهریور تا
اسفند ماه از لحاظ حقوقی چیست؟
-3آیا از احکام اقاله مذکور در ماده 286قانون مدنی بنا به وحدت ملاک و الغا خصوصیت میتوان در مورد
فسخ معامله نیز استفاده کرد؟ به عبارت دیگر ،آیا احکام اقاله به فسخ معامله نیز قابل تسری است؟
-4آیا انتقال به اشخاص ثالث در فاصله زمانی پس از عقد اول و پیش از اعمال فسخ از مصادیق تلف مبیع
محسوب میشود؟
پاسخ اداره کل حقوقی
-1بین اقاله و شرط فسخ ،در صورت اعمال توسط ذیحق ،از حیث آثار تفاوتی وجود ندارد و همگی اینها
موجب انحلال عقد از زمان اقاله یا اعمال حق فسخ است و متعاقباً استرداد عین عوضین در صورت وجود و
مثل یا قیمت آنها در صورت تلف ضروری است.
3 ،2و -4با توجه به حکم مقرر در ماده 454قانون مدنی مبنی بر اینکه »هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده
باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمیشود «...و ماده 455همان قانون که مقرر میدارد »اگر پس از عقد بیع
مشتری تمام یا قسمتی از بیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل این که نزد کسی رهن گذارد ،فسخ معامله موجب
زوال حق شخص مزبور نخواهد شد «...و دیگر مواد قانون مدنی مانند ملاک ماده 286و مواد 363 ،287
و 364این قانون ،تصرف طرفی که در اثر عقد مالک شده است ،در موضوع تملیک نافذ بوده و فسخ یا انفساخ
بعدی به آن صدمه نمیزند؛ مگر اینکه برخلاف آن به طور ضمنی یا صریح تراضی شده باشد و یا خریدار اول
صریحاً یا ضمناً برای مدت معینی حق انتقال به غیر را از خود سلب کرده باشد .رأی وحدت رویه شماره 810
مورخ 4/3/1400هیأت عمومی دیوان عالی کشور هم ناظر بر مواردی است که در قرارداد بر خلاف قاعده
صدرالاشاره تصریح شده است.
دکتر احمد محمدی باردئی
معاون اداره کل حقوقی قوه قضاییه